房企新動(dòng)向：退地、賣資產(chǎn)脫困，輕資產(chǎn)模式受追捧

繼去年宋都股份的退地風(fēng)波后，近期開發(fā)商再現(xiàn)退地操作。4月14日，招商積余公告顯示，該公司全資子公司天津格蘭云天置業(yè)公司持有“津塘（掛）2007-24號(hào)”土地，擬退還給天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)自局。

無獨(dú)有偶，華夏幸福競(jìng)得的廣州荔灣隆沙地塊、時(shí)代中國(guó)在廣州的舊改項(xiàng)目、花樣年控股在杭州的一宗住宅地塊，也傳出了退地的消息。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴雷達(dá)財(cái)經(jīng)，開發(fā)商退地是需要關(guān)注的一種新風(fēng)險(xiǎn)。從企業(yè)角度來講，說明一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力比較大，消化不了就通過退地來降低成本，但由此可能影響一些項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏。

除了歸還土地，出售項(xiàng)目也成了不少房企的減負(fù)手段。根據(jù)中房網(wǎng)的數(shù)字統(tǒng)計(jì)，最近2個(gè)月以來，已經(jīng)至少有46家房企公告了56筆出售或轉(zhuǎn)讓的信息，這其中包括過往的百?gòu)?qiáng)房企。

此外，在轉(zhuǎn)型訴求下，具備輕資產(chǎn)、低杠桿特性的代建業(yè)務(wù)，備受渴望轉(zhuǎn)型的房企青睞。嚴(yán)躍進(jìn)分析，這幾年房企在重資產(chǎn)模式中壓力很大，或者說盈利空間相對(duì)小，所以代建業(yè)務(wù)是很多房企關(guān)注的重點(diǎn)。

退地、退項(xiàng)目已屢見不鮮

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，宋都股份是自去年實(shí)行集中供地以來，違約退地的首家房企。2021年5月，在杭州首輪集中供地中，宋都股份共耗資45.84億元獲得5宗土地。兩個(gè)月后，宋都股份發(fā)布公告稱，經(jīng)協(xié)商后，公司決定放棄杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊的土地使用權(quán)，相關(guān)部門不予返還繳納的5000萬元保證金，占其2020年凈利潤(rùn)的14.19%。

2021年7月9日，瑞安房地產(chǎn)也發(fā)布公告稱，已向佛山禪城區(qū)歸還嶺南天地項(xiàng)目7號(hào)及8號(hào)土地，并獲得現(xiàn)金補(bǔ)償26.53億元。這一補(bǔ)充金額，相比于24.5億的賬面凈值高出了約2億元。

不同于宋都股份退還的地塊來自集中土拍，嶺南天地是瑞安房地產(chǎn)在2007年以75.1億元拿下的項(xiàng)目，是當(dāng)時(shí)廣東省內(nèi)規(guī)模最大的舊改項(xiàng)目。

這兩起退地事件在當(dāng)時(shí)引發(fā)了不少討論，億翰智庫認(rèn)為房企退地原因主要包括，高價(jià)拿地導(dǎo)致盈利無法兌現(xiàn)、資金不足無法負(fù)擔(dān)開發(fā)、回籠資金以調(diào)整布局等因素。彼時(shí)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，集體性退地雖不會(huì)成為趨勢(shì)，但不排除個(gè)別城市會(huì)有較多的退地情況出現(xiàn)。

到了今年1月27 日，廣州市土地開發(fā)利用發(fā)展中心發(fā)布了一則土地解除合同公告，內(nèi)容顯示廣州規(guī)劃自然和資源局解除了荔灣區(qū)珠江隧道口以西、珠江以南地塊的出讓合同或變更協(xié)議。

據(jù)悉，這塊地正是白鵝潭 CBD 的重要地標(biāo)項(xiàng)目廣州幸福中心。2020年6月，華夏幸福以 68.39 億底價(jià)，抄底拿下荔灣隆沙地塊。

今年4月份，業(yè)內(nèi)傳出消息，稱廣州房企時(shí)代中國(guó)向廣州政府發(fā)出一份《關(guān)于懇請(qǐng)支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》，申請(qǐng)退出廣州黃埔、增城、從化共計(jì)8個(gè)項(xiàng)目。

“舊改項(xiàng)目沉淀我司大量資金，為順利度過當(dāng)前階段性困難，懇請(qǐng)市政府支持企業(yè)紓困解難。”時(shí)代地產(chǎn)在報(bào)告中表示。

據(jù)悉，除了申請(qǐng)退出8個(gè)舊改項(xiàng)目外，時(shí)代中國(guó)還要求退還增城、從化項(xiàng)目約3億的履約保證金，及黃埔5個(gè)項(xiàng)目約17.1億元的前期投入資金。

目前，時(shí)代中國(guó)已向媒體證實(shí)了該報(bào)告的真實(shí)性，并回應(yīng)稱，當(dāng)城市更新政策和市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化和調(diào)整時(shí)，會(huì)因變化定期對(duì)存量城市更新項(xiàng)目進(jìn)行審視及調(diào)整。

一般房企退地被視為與資金壓力有關(guān)，但有知情人士稱，時(shí)代中國(guó)上述退出舊改行為與資金回籠沒有必然關(guān)系，主要出于政策調(diào)整下項(xiàng)目暫緩?fù)七M(jìn)，針對(duì)具體業(yè)務(wù)作出改變。

不過，該類項(xiàng)目能否如愿退還并得到款項(xiàng)，在一些行業(yè)專家看來仍是未知。而且如果這次舊改項(xiàng)目退出成功，或?qū)⒃诒镜厥袌?chǎng)引起多米諾骨牌效應(yīng)。

時(shí)代中國(guó)不是近期唯一謀求退地的開發(fā)商，招商積余在4月14日晚間公告了退地事項(xiàng)，天津經(jīng)開區(qū)規(guī)劃局同意收回該土地的使用權(quán)，并擬按照天津公司原繳納的土地出讓金，在核減企業(yè)補(bǔ)貼后，支付相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)用。

4月18日，“住在杭州網(wǎng)”報(bào)道，杭州2021年首批集中出讓的浦樂單元R21-21a地塊，目前仍是凈地狀態(tài)，據(jù)該地塊項(xiàng)目公司的一位股東介紹，目前已在推進(jìn)退地流程。

報(bào)道稱，花樣年杭州公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“在濱江浦樂項(xiàng)目的土地款繳納上，我方在資金上遇到了較大困難。按照之前的土地出讓合同，因土地款未繳齊，按合同條款的確是我方違約。”

此外，據(jù)《財(cái)經(jīng)》稱，恒大的金融債權(quán)人中信信托日前收到廣州城投集團(tuán)來函，將通過項(xiàng)目退地方式化解部分恒大的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。

具體方案是，恒大先啟動(dòng)項(xiàng)目退地，廣州市政府引入履約能力強(qiáng)的AAA高信用等級(jí)主體廣州城投集團(tuán)作為保證人，保全信托計(jì)劃全額本金分期支付，最終使得信托本金安全退出。

對(duì)于頻繁的退地現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果退出數(shù)量較多的話，可能就是一個(gè)系統(tǒng)性的問題。因?yàn)閺男袠I(yè)角度來講，這說明一些企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力比較大，而且也會(huì)拖慢一些項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏，影響了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的供應(yīng)，這方面是需要引起注意的。

房企開啟資產(chǎn)處置大潮

退還土地并非開發(fā)商主動(dòng)“后撤”的唯一策略，部分資金鏈緊張的開發(fā)商，正在積極將旗下資產(chǎn)擺上貨架。

從資金端來看，盡管最近一段時(shí)間，有信貸寬松、限購(gòu)松綁、央行降準(zhǔn)等積極的信號(hào)出現(xiàn)，但一些民營(yíng)開發(fā)商依然“錢緊”。

國(guó)元證券報(bào)告指出，民營(yíng)房企信用債市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，截至2022年4月14日，境內(nèi)發(fā)債主體已有20家觸發(fā)實(shí)質(zhì)性違約或展期，累計(jì)金額達(dá)到891.41億元；中資美元債市場(chǎng)觸發(fā)違約累計(jì)金額達(dá)到148.6億美元。

作為化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的支持政策之一的房企并購(gòu)貸款，目前正在快速推進(jìn)。據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，截至4月8日，各渠道房地產(chǎn)并購(gòu)類融資額共計(jì)2251.2億元，金融機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)管理公司等多元化市場(chǎng)主體紛紛入場(chǎng)參與資產(chǎn)處置。

這些出售背后，又有那些房企在“賣賣賣”呢？今年年初，美的置業(yè)擬收購(gòu)金科股份所擁有的南京科宸公司53%股權(quán)以及山河宸園公司的50%股權(quán)。據(jù)公告披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，上述兩項(xiàng)目公司的未經(jīng)審核綜合資產(chǎn)總凈值約為14.59億元，對(duì)應(yīng)約8.31億元的總收購(gòu)價(jià)，金科股份給美的置業(yè)打了“六折”。

1月28日晚，世茂集團(tuán)公告稱，公司旗下的上海外灘茂悅酒店將出售給上海地產(chǎn)，交易作價(jià)45億元。類似于金科股份，世茂也對(duì)資產(chǎn)打了折扣。數(shù)據(jù)顯示，外灘茂悅酒店評(píng)估值為56億元，項(xiàng)目存在融資余額36億元，以此計(jì)算，45億成交價(jià)相當(dāng)于評(píng)估值的8折。

3月15日，富力地產(chǎn)以約7.96億人民幣出售了其位于倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目，據(jù)稱比項(xiàng)目估值價(jià)格少了7個(gè)億。此后，又有消息稱，富力正與多家房企進(jìn)行洽談，廣州等地部分項(xiàng)目已經(jīng)臨近交割。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)未來兩個(gè)月內(nèi)需要兌付及回售的國(guó)內(nèi)信用債券超過40億元，7月還有兩筆合計(jì)近10億美元的票據(jù)到期。

3月27日，正榮地產(chǎn)公告稱以約1.56億元的價(jià)格，將旗下的佛山項(xiàng)目公司51%的股權(quán)出售給合作方新希望地產(chǎn)。

據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，加入到出售旗下資產(chǎn)補(bǔ)充現(xiàn)金流大軍的房企，名單涵蓋了恒大、融創(chuàng)、世茂、中南、禹洲、奧園等知名房企。資產(chǎn)種類包括項(xiàng)目股權(quán)、公司或關(guān)聯(lián)公司的股權(quán)、物業(yè)資產(chǎn)、酒店資產(chǎn)，以及銀行股權(quán)等。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房企頻繁出售股權(quán)、資產(chǎn)，本質(zhì)上都是為了回籠資金，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)流動(dòng)性的改善。

標(biāo)普此前公布的一份報(bào)告顯示，2022年116家樣本企業(yè)國(guó)內(nèi)債券到期金額約為2300億元，美元債兌付余額為273.25億美元，且主要集中于上半年。巨大的償債壓力之下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房企變賣資產(chǎn)的動(dòng)作還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

輕資產(chǎn)代建模式受追捧

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管出售資產(chǎn)或是房企解困最快的途徑，但短期內(nèi)度過危機(jī)后，長(zhǎng)期還是需要優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，尋找低杠桿時(shí)代的新增長(zhǎng)方式。

在此背景下，可以越過拿地融資環(huán)節(jié)，直接為土地?fù)碛蟹介_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，過去輕資產(chǎn)模式代建業(yè)務(wù)，重新進(jìn)入了房企的視野。

2022年初，萬科牽手深業(yè)集團(tuán)、深圳市特區(qū)建工集團(tuán)、深圳市人才安居集團(tuán)，共同成立了代建公司深圳安居建業(yè)，其中深圳市政府持股40%，萬科在內(nèi)的另外三家公司各持股20%。

有市場(chǎng)傳聞，在碧桂園2021年內(nèi)部年會(huì)上，執(zhí)行董事程光煜表示，近期提出的住有所居對(duì)碧桂園做代建，是一個(gè)機(jī)會(huì)。而布局較早的綠城中國(guó)和建業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)將代建業(yè)務(wù)分拆上市。2020年7月，綠城管理控股在香港聯(lián)交所主板上市，成為中國(guó)代建第一股，過去一年股價(jià)漲幅超過了70%。2021年5月31日，中原建業(yè)在港交所掛牌上市，成為第二家代建上市企業(yè)。

在房地產(chǎn)代建中，業(yè)主方擁有土地，投入資金，項(xiàng)目的開發(fā)全過程由更具經(jīng)驗(yàn)的代建方來承接，代建方通常按建設(shè)總投入的4-6%收費(fèi)。

由于代建業(yè)務(wù)不注入資金，只輸出服務(wù)與品牌，代建業(yè)務(wù)擁有高利潤(rùn)、低杠桿的特性。數(shù)據(jù)顯示，中原建業(yè)利潤(rùn)率一直維持在高水平，過往三年平均為60.4%，綠城管理的毛利率也常年在40%以上。

除了融資環(huán)境收緊房企為維持發(fā)展，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的另一個(gè)原因是潛在的市場(chǎng)需求。據(jù)悉，去年的集中供地潮中，大量城投公司入場(chǎng)托底，手里聚集了不少資源。據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)的估算，去年城投公司在全國(guó)大概拿了2-3萬幅土地，拿地后有尋求代建方面合作的需求。

中國(guó)指數(shù)研究院也預(yù)計(jì)，代建市場(chǎng)規(guī)模行業(yè)占比將以年均21.3%的速度高速增長(zhǎng)，到2025年，代建行業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)滲透率將達(dá)到12.5%，對(duì)應(yīng)2021年4.8%的滲透率。按照歐美模式下代建業(yè)務(wù)占比可做到20%-30%，以平均值25.5%估算，國(guó)內(nèi)代建行業(yè)的滲透率還有5.2倍的空間。

然而，嚴(yán)躍進(jìn)也指出，并不是所有房企都認(rèn)可代建模式，因?yàn)榇ㄈ菀资沟梅科蟆笆プ晕摇?，而一些房企有情懷，希望做出?dú)立操盤獨(dú)立運(yùn)作的項(xiàng)目。