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連續(xù)超預(yù)期完成降負(fù)債目標(biāo) 綠地集團(tuán)新發(fā)展戰(zhàn)略初顯成效

發(fā)布時(shí)間:2021-11-08

9月29日,央行、銀保監(jiān)會開座談會,強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的同時(shí),也提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

國慶剛過,又有新的房企“暴雷”,可能確實(shí)還有一些房企在走向“暴雷”的路上,疲于自救。而真正有核心競爭力的企業(yè),在從容適應(yīng)新游戲規(guī)則的同時(shí),正抓住戰(zhàn)略機(jī)遇悄然布局新的行業(yè)周期。

進(jìn)入下半年,綠地持續(xù)加快降負(fù)債、去杠桿步伐,不斷取得顯著成效。9月24日,綠地控股以自有資金按期足額完成本息總計(jì)約5.8億美元境外美元債券兌付打款;綠地有息負(fù)債總額近一個(gè)季度再降約300億元。最終的數(shù)據(jù)尚待上市公司三季報(bào)正式披露,但以綠地降負(fù)債的最新進(jìn)展,不少業(yè)內(nèi)人士估算,綠地的有息負(fù)債總額已降至約2500億元,較高點(diǎn)時(shí)已下降約1400億元,第二條紅線凈負(fù)債率大概率已在三季度達(dá)標(biāo)轉(zhuǎn)綠。

其實(shí),綠地的總負(fù)債是“看起來很多”。在總負(fù)債中有息負(fù)債占比、有息負(fù)債結(jié)構(gòu)、負(fù)債產(chǎn)業(yè)來源、債務(wù)周期等多個(gè)層面的結(jié)構(gòu)特點(diǎn),正是綠地實(shí)現(xiàn)超預(yù)期快速降負(fù)債的巨大優(yōu)勢。據(jù)綠地半年報(bào)數(shù)據(jù),綠地總負(fù)債中的最大部分實(shí)際為合同負(fù)債4339億元(主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額,代表未來業(yè)績確定性 ),占比達(dá)35%,有息負(fù)債占總負(fù)債比例僅約20%;有息負(fù)債中銀行貸款超過75%,有息負(fù)債中來自房地產(chǎn)業(yè)的僅約6成,長短債比例亦不斷優(yōu)化。

綠地降負(fù)債取得超預(yù)期成效,也正逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示,在各地新一批集中供地流拍頻現(xiàn)、不少房企無力拿地的時(shí)候,綠地悄然在9月單月新增超過110億元貨值。最新榜單數(shù)據(jù)顯示,作為未來發(fā)展?jié)摿χ匾笜?biāo)的房企土儲權(quán)益總貨值,綠地高居榜首。

種種跡象表明,綠地正在下一盤大棋?!敖地?fù)債、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”12字,正是綠地深刻理解中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變革的中長期趨勢,深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化,采取的核心戰(zhàn)略。如今,即將完成蛻變的全新綠地,已悄然浮出水面。

“三年三步走”降負(fù)債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn)

國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾曾先后多次上調(diào)綠地集團(tuán)的評級展望,并在報(bào)告中著重指出“綠地降杠桿的速度超出預(yù)期”。自2020年8月央行和住建部聯(lián)合部署實(shí)施以“三條紅線”為核心的房地產(chǎn)金融審慎管理制度以來,綠地全面加大了降負(fù)債去杠桿的力度,制定了“三年三步走”去杠桿計(jì)劃,以未來三年每年年中為時(shí)間節(jié)點(diǎn),主要圍繞現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率、剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率三大指標(biāo)設(shè)置階段性目標(biāo),三年全面“達(dá)標(biāo)”。

綠地內(nèi)部圍繞多項(xiàng)核心措施,有計(jì)劃、分步驟、多管齊下主動(dòng)降負(fù)債、去杠桿,包括:一是主動(dòng)壓減有息負(fù)債規(guī)模,優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。二是聚焦成長性地區(qū),優(yōu)化土地儲備結(jié)構(gòu),提高土地投資質(zhì)量。三是根據(jù)市場情況以銷定產(chǎn),靈活調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏。四是加快資金回籠,實(shí)施審慎穩(wěn)健的現(xiàn)金流管理。五是加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)。六是積極充實(shí)企業(yè)資本金,提升資本實(shí)力。

隨后,綠地降負(fù)債的每一步,持續(xù)超預(yù)期。

2020年12月,綠地以自有資金約89億元,按期足額完成2015年公司債券(第一期)2020年本息兌付;有息負(fù)債降200億元。

2021年1月,綠地以自有資金約81億元,按期足額完成2016年公司債券(第一期)2021年本息兌付;有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)降450億元。

2021年2月,綠地以自有資金按期完成本息總計(jì)約4.72億美元境外美元債券本息兌付;加大債券回購注銷力度,回購債券約6000多萬美元。

2021年2月底,綠地在穩(wěn)健應(yīng)對春節(jié)前后付款高峰的同時(shí),順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1,一條紅線提前轉(zhuǎn)綠達(dá)標(biāo),比原計(jì)劃整整提前了一個(gè)多季度;有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過500億元。

2021年3月底,有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過845億元;凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降52個(gè)百分點(diǎn)。

2021年6月底,有息負(fù)債較高點(diǎn)累計(jì)下降超過1013億元;凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降68個(gè)百分點(diǎn)。

本月底公司的三季報(bào),則更令人期待。

“看起來很多”的債務(wù)真相:多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢

和其他幾家規(guī)模龍頭房企一樣,綠地總資產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)超萬億,名義上的總負(fù)債也超過了萬億,“看起來很多”,但這只是表象。越來越多房企出現(xiàn)債務(wù)實(shí)質(zhì)性違約,而綠地不斷刷新著降負(fù)債速度。除了給力的綜合措施外,一直被忽視的是,綠地債務(wù)的多重結(jié)構(gòu)特點(diǎn),是其超預(yù)期降負(fù)債的巨大優(yōu)勢。

第一層結(jié)構(gòu):根據(jù)2021年中報(bào)數(shù)據(jù),綠地總資產(chǎn)1.4萬億,總負(fù)債1.2萬億?!翱雌饋砗芏唷钡目傌?fù)債主要包含合同負(fù)債、有息負(fù)債以及其他各類應(yīng)付款項(xiàng)等。其中,合同負(fù)債4339億元(主要為房地產(chǎn)業(yè)預(yù)銷售金額,代表未來業(yè)績確定性),占比達(dá)35%;有息負(fù)債總額2869億元,占比僅23%,且呈持續(xù)較快下降趨勢,整體平均融資成本約5.6%,保持低位。

第二層結(jié)構(gòu):有息負(fù)債總額中,銀行貸款超過75%,債券低于20%,信托等非標(biāo)融資不足5%。

第三層結(jié)構(gòu):有息負(fù)債來源的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),則是綠地的又一層優(yōu)勢。綠地的有息負(fù)債中,來自央行重點(diǎn)監(jiān)管的房地產(chǎn)業(yè)負(fù)債僅2058億元,占比僅約70%,占總負(fù)債不到17%;其余來自受國家穩(wěn)增長等政策鼓勵(lì)支持的基建產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)產(chǎn)業(yè)的債務(wù)金額為798億元,占有息負(fù)債約28%。

第四層結(jié)構(gòu):綠地中報(bào)還顯示,負(fù)債的時(shí)間結(jié)構(gòu)也在快速優(yōu)化。其中,短期借款271億元,較年初再降15%,一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債387億元,較年初再降48%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),三季度末,綠地負(fù)債在絕對值大幅下降的同時(shí),上述多重結(jié)構(gòu)優(yōu)勢也會更加明顯。

一個(gè)公開的秘密是,綠地有息負(fù)債的絕大部分是銀行貸款,而與主流金融機(jī)構(gòu)長期的良好合作,一直是綠地穩(wěn)健發(fā)展的“殺手锏”。就在今年內(nèi),僅已公開的信息顯示,在綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良親自帶領(lǐng)下,綠地與國內(nèi)各大主流銀行金融機(jī)構(gòu)的高層互動(dòng),鞏固全面戰(zhàn)略合作的同時(shí),持續(xù)拓展新的發(fā)展領(lǐng)域,如5月初,綠地與建設(shè)銀行簽訂戰(zhàn)略協(xié)議,在長租公寓經(jīng)營、存量物業(yè)合作、房源改造升級、項(xiàng)目拓展、金融賦能等方面深入合作。

近日,針對市場謠言,綠地方面向投資人聲明,所有貸款均正常還本、付息,無任何一筆逾期支付。

“低成本土儲大戶”的潛力:單月新增貨值再破百億

綠地降負(fù)債、去杠桿取得超預(yù)期成效,也正在逐步改善其在投資端的表現(xiàn)。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的前9月房企新增貨值數(shù)據(jù)顯示,綠地在9月悄然單月新增超過110億元貨值。第三方機(jī)構(gòu)最新披露的房企總土儲貨值排行榜顯示,綠地以21817億元位列第4,權(quán)益總貨值19636億元位列第1。

權(quán)益總貨值未來發(fā)展?jié)摿Ω呔影袷祝G地的土儲成本,更令同行眼紅。近幾年,綠地每年的新增貨值和樓面價(jià)是這樣的:2020年新增總貨值約3330億元,平均樓面價(jià)3175元/平方米;2019年新增總貨值近4500億元,平均樓面價(jià)2439元/平方米;2018年新增總貨值約4541億元,平均樓面價(jià)1890元/平方米;2017年新增總貨值超過3000億元,平均樓面價(jià)約2500元/平方米……

強(qiáng)化成本優(yōu)勢的同時(shí),綠地的土儲結(jié)構(gòu)也不斷優(yōu)化。一二線核心城市項(xiàng)目占比提高,近年新增土儲住宅面積比重普遍超過70%,超50%的項(xiàng)目貨值集中于一二線城市。新獲取“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)協(xié)同項(xiàng)目比重業(yè)內(nèi)遙遙領(lǐng)先,如2020年占比超過80%,2021年上半年占比約60%。

“多元新綠地”降負(fù)債背后:搶占高質(zhì)量發(fā)展先機(jī)

以綠地掌舵人張玉良對于國家導(dǎo)向、行業(yè)趨勢等層面的深刻理解、精準(zhǔn)把握為代表,綠地在企業(yè)戰(zhàn)略層面的領(lǐng)先,一直是其顯眼的行業(yè)標(biāo)簽。

外界對綠地成功多元化的戰(zhàn)略多有研究,而綠地官方給出了精辟的總結(jié):綠地順應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)性變革的趨勢,大力優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。總的思路是:在鞏固房地產(chǎn)等原有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上,積極向產(chǎn)業(yè)鏈上下游及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)、協(xié)同產(chǎn)業(yè)延伸,開展“有限多元”經(jīng)營,打造“生態(tài)圈”協(xié)同發(fā)展的商業(yè)模式,更好服務(wù)我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。經(jīng)過近幾年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,目前綠地已基本形成了“以房地產(chǎn)、基建為主業(yè),消費(fèi)、金融等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展”的綜合經(jīng)營格局,為持續(xù)成長打下了基礎(chǔ)。

可以看到,在房地產(chǎn)業(yè)之外,綠地的多元產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,基建產(chǎn)業(yè)更是已成為另一核心主業(yè)。綠地基建產(chǎn)業(yè)搶抓機(jī)遇,業(yè)績保持了快速增長,產(chǎn)業(yè)能級與核心競爭力進(jìn)一步提升,成為綠地業(yè)績重要增長極,躋身全球第一梯隊(duì)。上半年基建產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1574億元,同比大幅增長74%。在最新發(fā)布的2021年度ENR“全球承包商250強(qiáng)”權(quán)威榜單中,綠地大基建集團(tuán)首次入圍并排名第9位,是基建產(chǎn)業(yè)近五年業(yè)務(wù)規(guī)模從400億元躍升至4000億元以上實(shí)現(xiàn)十倍增長、發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升的集中體現(xiàn)和充分肯定。此外,綠地金融、消費(fèi)等綜合產(chǎn)業(yè)也持續(xù)推進(jìn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,進(jìn)一步打響市場品牌,提升發(fā)展能級,均呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。

種種跡象表明, “三年三步走”降負(fù)債戰(zhàn)略持續(xù)超預(yù)期兌現(xiàn),僅是綠地的一面。另一面,則是綠地再度發(fā)揮戰(zhàn)略優(yōu)勢,悄然推進(jìn)新周期高質(zhì)量發(fā)展步伐,展開新一輪布局。

對于行業(yè)發(fā)展的新階段,張玉良曾率先強(qiáng)調(diào)“轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,向管理要紅利”,在他的字典里,不管是此前的多輪宏觀調(diào)控,還是當(dāng)前的“三條紅線”,發(fā)展始終是核心。

如何看待當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境,張玉良是這樣表示的:外部環(huán)境雖然錯(cuò)綜復(fù)雜,但有利的條件也不少。比如,我國仍然處于深度城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中,房地產(chǎn)市場總量仍然保持了較大規(guī)模,在分化的市場中,一些地區(qū)的市場空間仍然較大;基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)仍然是補(bǔ)短板、促投資、穩(wěn)增長的重要抓手,市場空間仍然較大;綠地已形成了相對多元的產(chǎn)業(yè)布局,綜合性和平衡性較強(qiáng),回旋余地較大,產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)明顯。

如何應(yīng)對新環(huán)境、新周期,綠地正逐步推動(dòng)的戰(zhàn)略是:堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展理念,適應(yīng)新環(huán)境,努力練內(nèi)功,實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長,確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好、穩(wěn)中提質(zhì)的整體發(fā)展局面。適應(yīng)新環(huán)境。深刻理解中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性變革的中長期趨勢,深刻理解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯的歷史性變化,真正做到“把握新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局”。努力練內(nèi)功。一方面,積極轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,推動(dòng)企業(yè)發(fā)展從依靠行業(yè)高速擴(kuò)張紅利,轉(zhuǎn)變到依靠創(chuàng)新產(chǎn)品供給、打造精良品質(zhì)、提升服務(wù)水平上來,全方位提升企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量和效益。另一方面,與行業(yè)變革趨勢相適應(yīng),優(yōu)化精簡組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)結(jié)構(gòu),不斷提升內(nèi)在動(dòng)力、活力和競爭力。實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長。切實(shí)把“降負(fù)債、穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”等各項(xiàng)工作落實(shí)落細(xì),確保在降負(fù)債的同時(shí),企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長,并為中長期的發(fā)展奠定更加堅(jiān)實(shí)穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

綠地正以第二條紅線再度提前轉(zhuǎn)綠的從容,展開新的戰(zhàn)略布局。而這個(gè)行業(yè)未來競爭的新格局,也在悄然上演。


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