新一輪城市更新釋放巨大投資空間

新一輪城市更新行動(dòng)不斷推進(jìn)。6月2日，上海宣布率先成立全國(guó)最大城市更新基金；6月18日，重慶發(fā)布《重慶市城市更新管理辦法》；6月10日，北京發(fā)布關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)……《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者注意到，近日多地城市更新行動(dòng)計(jì)劃密集浮現(xiàn)，同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施更新、老舊小區(qū)改造等一攬子城市更新重大項(xiàng)目提速開(kāi)工。面對(duì)巨大的投資空間，各級(jí)財(cái)政資金、金融機(jī)構(gòu)融資資金、社會(huì)資本等多元化投融資機(jī)制正加速形成。

“十四五”規(guī)劃綱要指出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。這也是“城市更新”一詞首次出現(xiàn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年規(guī)劃里，并上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面。2021年政府工作報(bào)告提出“發(fā)展壯大城市群和都市圈，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)，實(shí)施城市更新行動(dòng)”。

何為城市更新？城市更新主要包括完善城市空間結(jié)構(gòu)、實(shí)施城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程、加強(qiáng)居住社區(qū)建設(shè)、推進(jìn)新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、增強(qiáng)城市防洪排澇能力、推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。業(yè)內(nèi)指出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，謀劃推進(jìn)一系列城市建設(shè)領(lǐng)域民生工程和發(fā)展工程，有利于充分釋放我國(guó)發(fā)展的巨大潛力，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

“城市更新通過(guò)優(yōu)化調(diào)整城市空間形態(tài)，完善城市功能，提高城市的承載能力，提升居民生活質(zhì)量水平，是推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的必然要求。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張期進(jìn)入品質(zhì)提升轉(zhuǎn)型期，城市更新也將成為惠民生、擴(kuò)內(nèi)需的重要手段。”光大證券董事總經(jīng)理首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

“實(shí)施城市更新有利于推動(dòng)城市中新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，激發(fā)城市新的經(jīng)濟(jì)活力。同時(shí)進(jìn)一步挖掘投資潛力，形成較大的投資規(guī)模?！敝袊?guó)銀行研究院研究員范若瀅對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

根據(jù)全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新分會(huì)調(diào)研和估算，城市更新過(guò)程中將撬動(dòng)十萬(wàn)億級(jí)的內(nèi)需空間。

新一輪城市更新行動(dòng)正提速落地?！吨貞c市城市更新管理辦法》指出，城市更新主要內(nèi)容包括完善生活功能、補(bǔ)齊公共設(shè)施短板，完善產(chǎn)業(yè)功能、打造就業(yè)創(chuàng)新載體，完善生態(tài)功能、保護(hù)修復(fù)綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強(qiáng)防災(zāi)減災(zāi)能力。

北京實(shí)施城市更新行動(dòng)指導(dǎo)意見(jiàn)明確城市更新行動(dòng)包括老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平房（院落）更新等。近日，與之配套的《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見(jiàn)》等四個(gè)實(shí)施細(xì)則已正式印發(fā)。

此外，遼寧方面表示，將出臺(tái)城市更新先導(dǎo)區(qū)建設(shè)實(shí)施意見(jiàn)和城市更新先導(dǎo)區(qū)項(xiàng)目建設(shè)方案。日前，遼寧還發(fā)布了9項(xiàng)城市更新地方標(biāo)準(zhǔn)。

在各地城市更新計(jì)劃相繼浮現(xiàn)的同時(shí)，與之相關(guān)的一攬子重大項(xiàng)目建設(shè)也將提速開(kāi)工。

據(jù)了解，福州市圍繞居住、交通、水環(huán)境等全面展開(kāi)城市更新品質(zhì)提升工作，在梳理出的921個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，目前已開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)753個(gè)，開(kāi)工率超過(guò)80%。

2021年株洲市城市更新行動(dòng)計(jì)劃顯示，在基礎(chǔ)設(shè)施更新方面，力爭(zhēng)全年開(kāi)工131個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，竣工157個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)項(xiàng)目。作為城市更新的重要任務(wù)，今年遼寧省計(jì)劃改造的1000個(gè)老舊小區(qū)將于6月底前全部開(kāi)工，年底前完成基礎(chǔ)改造工程。

海量的投資項(xiàng)目，錢從哪里來(lái)？中國(guó)城市建設(shè)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長(zhǎng)楊濤對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，長(zhǎng)期來(lái)看，應(yīng)探索政府引導(dǎo)、社會(huì)資本參與、居民及其他利益相關(guān)方自主更新等可持續(xù)、多元化的方式。要加強(qiáng)機(jī)制創(chuàng)新，用好開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、容積率異地補(bǔ)償?shù)确绞?，解決社會(huì)資本無(wú)法就地平衡問(wèn)題。鼓勵(lì)社會(huì)資本參與后期運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)居民出資，參與微更新，深入研究居民自主更新的動(dòng)力來(lái)源與補(bǔ)償機(jī)制。

地方上也在探索。6月2日，上海宣布率先成立全國(guó)最大城市更新基金，落地規(guī)模達(dá)800億元，定向投資舊區(qū)改造和城市更新。另外，北京鼓勵(lì)市場(chǎng)主體投入資金參與城市更新，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新。重慶鼓勵(lì)積極利用國(guó)家政策性金融和市場(chǎng)金融對(duì)城市更新的支持政策籌集資金，探索信貸金融新產(chǎn)品，探索設(shè)立城市更新專項(xiàng)基金，合理引導(dǎo)居民出資參與更新改造。

范若瀅表示，在實(shí)施城市更新行動(dòng)中，關(guān)鍵需要解決資金等配套問(wèn)題。除發(fā)揮政府作用外，要靈活調(diào)動(dòng)多方資金參與。一是鼓勵(lì)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，通過(guò)債權(quán)、股權(quán)、資產(chǎn)支持計(jì)劃等方式解決項(xiàng)目資金壓力較大問(wèn)題；二是提高民間資本參與積極性，破除信貸、招投標(biāo)等方面的隱性壁壘；三是充分發(fā)揮資本市場(chǎng)、基建REITs等多種渠道的融資功能。

高瑞東指出，城市更新主要涉及城市中老舊存量物業(yè)，同時(shí)包含大量公益性項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)回報(bào)率較低。為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的可持續(xù)性，建設(shè)初期應(yīng)充分考慮并挖掘項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性收益，以項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入平衡改造投入。他舉例稱，安徽在改造2600個(gè)老舊小區(qū)時(shí)，探索賦予小區(qū)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等激勵(lì)措施，吸引社會(huì)資本積極參與。

值得注意的是，業(yè)內(nèi)還指出，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市空間布局與居民生活方式不斷變化，城市更新應(yīng)該是漸進(jìn)式的、小規(guī)模的。

“城市更新是我國(guó)城鄉(xiāng)發(fā)展由增量發(fā)展向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)變的必然過(guò)程，也是不斷滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的美好生活需要的重大舉措。要避免大規(guī)模改造導(dǎo)致容積率過(guò)高、城市風(fēng)貌不協(xié)調(diào)問(wèn)題，延續(xù)城市文脈，保護(hù)好歷史文化遺產(chǎn)?！睏顫f(shuō)。

高瑞東表示，小規(guī)模的更新方式，能夠在改造過(guò)程中靈活使用資金，探索提升居民生活水平與實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)效益的有效結(jié)合方式，實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。