做世界的房東：中國房企海外淘金熱

從過去個(gè)別項(xiàng)目赴海外試水，到如今大規(guī)模到海外買地，國內(nèi)開發(fā)商“走出去”的步伐越來越快。目前，萬科、萬達(dá)、碧桂園、富力等多家房企已積極開拓海外市場，投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區(qū)，合作模式更是從“搭伙”發(fā)展為“單干”。

僅從今年披露的房企海外投資規(guī)?？?，新增投資額已經(jīng)接近400億元。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，房企平衡業(yè)務(wù)布局、投資多樣化的經(jīng)營思路，將帶來更多海外投資，海外業(yè)務(wù)規(guī)模也將逐步上升。

加快布局海外

 “預(yù)計(jì)萬科進(jìn)入紐約的第一項(xiàng)目將是位于曼哈頓區(qū)的超高層。”近期，萬科董事會(huì)主席王石在微博 上這樣描述了公司在美國的投資計(jì)劃。這僅僅是國內(nèi)開發(fā)商在海外擴(kuò)張的一個(gè)縮影。不僅僅是萬科，碧桂園、萬達(dá)、綠地等多家房企已經(jīng)在海外落子布局。

國內(nèi)房企“走出去”，還要追溯到2004年。當(dāng)時(shí)由上海上實(shí)、上海海外、百聯(lián)集團(tuán)、錦江國際及上海綠地五家企業(yè)組建的海外聯(lián)合投資公司，在圣彼得堡市打造了波羅的海明珠項(xiàng)目。這也成為房企早期聯(lián)手進(jìn)行海外試水的經(jīng)典之一。

2011年以后，國內(nèi)房企在海外布局的規(guī)模和頻率開始明顯提升。碧桂園、萬通地產(chǎn)相繼進(jìn)行了海外投資。特別是今年，更成為房企海外擴(kuò)張爆發(fā)的一年。根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計(jì)，包括萬科、綠地、富力、萬達(dá)在內(nèi)的多家房企年內(nèi)的海外新增投資額已經(jīng)超過350億元，接近400億元的規(guī)模。目前，綠地已先后進(jìn)入韓國濟(jì)州島以及美國市場。萬科則在今年年初短短數(shù)月時(shí)間內(nèi)與鐵獅門、吉寶置業(yè)達(dá)成合作，入駐美國及新加坡市場。萬達(dá)、復(fù)興國際等房企也已擴(kuò)大了海外布局。

 “國內(nèi)很多開發(fā)商的規(guī)模很大，但業(yè)務(wù)主要集中在國內(nèi)，這種布局很不合理。”萊坊董事及大中華研究咨詢部主管林浩文對(duì)中國證券報(bào)記者表示，由于國內(nèi)市場遭遇調(diào)控，很多國內(nèi)買家開始到國外置業(yè)，開發(fā)商也注意到這種趨勢(shì)。從國內(nèi)開發(fā)商在海外投資的項(xiàng)目來看，其中有很多是賣給了國內(nèi)的客戶。

目前有越來越多的國內(nèi)投資者把目光瞄準(zhǔn)了包括商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)在內(nèi)的海外房地產(chǎn)市場，國內(nèi)資金對(duì)海外置業(yè)的熱情在一定程度上也激發(fā)了房企“走出去”的決心。

以海外投資熱門地點(diǎn)之一的倫敦來看，根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，倫敦一手物業(yè)的購買者中，有35%來自東亞和南亞以及東歐和俄羅斯，其中以浙商為代表的中國購買者居多。特別是不少來自國內(nèi)的金融行業(yè)和保險(xiǎn)公司正在考慮尋找辦公地點(diǎn)或搬遷至新的辦公地點(diǎn)。如平安保險(xiǎn)收購了倫敦勞埃德大廈(Lloyds Building)，中國投資有限責(zé)任公司收購了倫敦的溫徹斯特大廈(Winchester House)，目前在英投資或經(jīng)營的中國企業(yè)數(shù)量超過500家，未來還有更多的中國企業(yè)有意到英國來設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或歐洲地區(qū)總部。

合作開發(fā)是主流

盡管海外投資熱情高漲，但是對(duì)于國內(nèi)開發(fā)商而言，由于“出海”經(jīng)驗(yàn)有限，在海外投資的模式仍然以合作為主。

按照王石在微博上披露的內(nèi)容，萬科進(jìn)入美國房地產(chǎn)市場的方式主要有四種，分別是尋找品牌過硬的當(dāng)?shù)匕l(fā)展商；通過合作尋找合適的項(xiàng)目；依靠合作伙伴的專業(yè)團(tuán)隊(duì)；萬科美國團(tuán)隊(duì)立足當(dāng)?shù)卣衅浮?SPAN lang=EN-US>

可以看到，“合作”是萬科反復(fù)提及的模式。對(duì)此，克而瑞分析師楊晶晶表示，進(jìn)入國外新城市，內(nèi)地房企最缺乏的便是經(jīng)驗(yàn)，以收購的方式獲取項(xiàng)目，為企業(yè)探索當(dāng)?shù)仨?xiàng)目開發(fā)模式提供實(shí)踐平臺(tái)。另一方面，與當(dāng)?shù)刂容^高，開發(fā)實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)合作，將有效彌補(bǔ)不足，推進(jìn)房企自身運(yùn)作模式形成。

 “國內(nèi)開發(fā)商由于沒有在當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)驗(yàn)，需要投入比較多的資源，就要依靠與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的合作。”林浩文直言，合作開發(fā)是海外投資的“第一步”，在有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后，房企可以去單獨(dú)拿地。

11月底，富力地產(chǎn)全資子公司豪擲85億元人民幣收購馬來西亞一宗地塊，地價(jià)款將在三年內(nèi)分四期支付。該地塊面積達(dá)到116英畝，預(yù)計(jì)可售面積達(dá)350萬平方米，產(chǎn)品業(yè)態(tài)覆蓋高層住宅、低密度住宅、零售物業(yè)、辦公樓、酒店及購物商場。據(jù)了解，這也是富力地產(chǎn)在境外投資的首個(gè)項(xiàng)目。

海外“首秀”便大手筆拿地，富力地產(chǎn)的海外投資讓部分業(yè)內(nèi)人士有所擔(dān)憂。在公布購地交易后的第二天，申銀萬國便對(duì)公司給出了“減持”的評(píng)級(jí)。申銀萬國分析師認(rèn)為，激進(jìn)的土地收購會(huì)抬升公司的負(fù)債率，令去杠桿充滿挑戰(zhàn)。

 “富力收購的土地不在市中心，而是位于周邊地區(qū)，因此會(huì)有需求不確定等風(fēng)險(xiǎn)因素，但好處是地價(jià)比較便宜。”林浩文指出，在東南亞地區(qū)的非市中心項(xiàng)目，土地價(jià)格只占總開發(fā)成本的20%-30%，但在中國國內(nèi)這一比例至少有50%。較低的地價(jià)也成為吸引房企海外投資的因素之一。

海外業(yè)務(wù)占比將提升

在2011年掀起海外投資潮后，已有部分海外項(xiàng)目進(jìn)入收獲期。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房企海外投資的步伐還會(huì)不斷加快，海外業(yè)務(wù)占比將提升。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，目前萬通臺(tái)北2011項(xiàng)目、馬來西亞碧桂園金海灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]已進(jìn)入收獲期。其中，碧桂園金海灣項(xiàng)目在今年8月開盤，當(dāng)天推出6000套房源，認(rèn)購超過5000套。“海外項(xiàng)目入市熱銷，體現(xiàn)了國人置業(yè)海外的實(shí)力，海外地產(chǎn)有較大發(fā)展?jié)摿Α２贿^，在企業(yè)經(jīng)營層面還需要警惕其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。”楊晶晶指出。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國內(nèi)項(xiàng)目通常受到政策變動(dòng)的影響，但海外項(xiàng)目開發(fā)所面臨的因素更加復(fù)雜。除了政治風(fēng)險(xiǎn)外，當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)景氣度以及房企的資金實(shí)力都將影響項(xiàng)目的進(jìn)度。此前中坤集團(tuán)等房企的海外投資便因?yàn)樗趪畣栴}而擱淺。匯率變動(dòng)更將影響到房企的盈利水平。由于國外投資基本以美元支付，而國內(nèi)則以人民幣形式回籠資金，因此美元對(duì)人民幣匯率的不穩(wěn)定會(huì)造成利潤的波動(dòng)。此外，國外開發(fā)流程、稅費(fèi)制度與國內(nèi)大不相同，這也對(duì)房企資金鏈提出更高要求。

業(yè)內(nèi)人士指出，雖然國外項(xiàng)目的盈利未必比國內(nèi)項(xiàng)目更高，但是“走出去”是必要的。在房企規(guī)模化發(fā)展后，為了平衡業(yè)務(wù)布局，分散國內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)，大型房企的海外戰(zhàn)略會(huì)不斷強(qiáng)化，海外業(yè)務(wù)的占比也將有顯著提升。