紅星美凱龍復(fù)制萬達(dá)模式 欲建100個(gè)城市綜合體

起于2011年的“商業(yè)地產(chǎn)熱”，發(fā)展至今已是商業(yè)綜合體遍地開花。在住宅限購(gòu)政策日益加劇的背景下，商業(yè)地產(chǎn)似乎成為了眾多“相干”或者“不相干”企業(yè)的“救命稻草”。

紅星美凱龍董事長(zhǎng)車建新4月26日在北京宣布，紅星美凱龍集團(tuán)全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)其公布的信息顯示，這家一直致力于開發(fā)運(yùn)營(yíng)家居建材購(gòu)物中心的企業(yè)已經(jīng)開始大規(guī)模開發(fā)城市綜合體和商業(yè)購(gòu)物中心。

紅星商業(yè)復(fù)制“萬達(dá)模式” 2020年欲建100個(gè)城市綜合體

根據(jù)4月26日紅星美凱龍方面發(fā)布的商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)無比龐大的宏偉“藍(lán)圖”。

據(jù)紅星商業(yè)副董事長(zhǎng)張華容介紹，紅星商業(yè)未來的核心產(chǎn)品是以“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”命名的城市綜合體和以“愛琴?！?、“晶?！?、“星銀?！泵馁?gòu)物中心，“我們目前已經(jīng)在北京、天津、重慶、上海、福建、昆明等全國(guó)21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目的開發(fā)，未來3-5年將會(huì)有近50個(gè)城市綜合體項(xiàng)目跟大家來見面”。

對(duì)于城市綜合體項(xiàng)目，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，紅星美凱龍城市綜合體項(xiàng)目“涵蓋了購(gòu)物中心、紅星太平洋影城、國(guó)際高爾夫會(huì)所（會(huì)所裝修效果圖）、婚慶大世界、星級(jí)酒店（酒店裝修效果圖）、精品百貨等業(yè)態(tài)，讓單一的購(gòu)物行為變成集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購(gòu)物體驗(yàn)”。

縱觀紅星商業(yè)的城市綜合體項(xiàng)目，不難發(fā)現(xiàn)除添加了紅星美凱龍“起家”的家居賣場(chǎng)外，城市綜合體其余配套項(xiàng)目基本是復(fù)制了萬達(dá)廣場(chǎng)的“萬達(dá)模式”。如萬達(dá)廣場(chǎng)一般會(huì)有配套的萬達(dá)影城，而紅星商業(yè)方面也在不久前與四川省電影公司正式簽訂合作協(xié)議，“打造”自有影院品牌紅星太平洋影城。

對(duì)此，紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇更是直言不諱的指出，“紅星商業(yè)的模式和萬達(dá)模式基本一樣”。

此外，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)還發(fā)現(xiàn)，在紅星商業(yè)“亮相”的管理團(tuán)隊(duì)中，包括紅星商業(yè)副董事長(zhǎng)張華容、總經(jīng)理賈濤在內(nèi)的7位高管此前曾在萬達(dá)集團(tuán)內(nèi)部任職，幾乎占紅星商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)一半以上。

對(duì)于紅星美凱龍做商業(yè)地產(chǎn)，北京市商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)賴陽(yáng)向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在判斷其能否成功還為時(shí)尚早，“作為從來沒有運(yùn)營(yíng)過城市綜合體和購(gòu)物中心的紅星商業(yè)來說，其商業(yè)地產(chǎn)的定位、功能、主力店、建筑形態(tài)、營(yíng)銷模式都是決定其未來是否能成功的關(guān)鍵。

據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解，目前中國(guó)的城市綜合體發(fā)展面臨諸多問題。全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波就曾指出，“開發(fā)商在開發(fā)城市綜合體的時(shí)候追求高速發(fā)展，同質(zhì)化、甚至惡性競(jìng)爭(zhēng)非常嚴(yán)重。千店一面，千城一面是目前城市綜合體發(fā)展弊病”。

有調(diào)查顯示，2011年至2015年，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。僅蘇州一地，正在規(guī)劃、建設(shè)和已經(jīng)完工的綜合體就達(dá)25個(gè)。杭州也號(hào)稱要打造大大小小的城市綜合體上百個(gè)。上海在2011年至2013年，將新增50多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目。成都，在建和立項(xiàng)的城市綜合體達(dá)到88個(gè)。有的縣級(jí)市也有10多個(gè)綜合體。

此外，目前大部分中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)均存在虧損現(xiàn)象。蘭德咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)上市房企的商業(yè)地產(chǎn)持有性物業(yè)租金收入，一般占其年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，而經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)，特別是開業(yè)不久、正處于培育期的商業(yè)地產(chǎn)，八成以上虧損。

而對(duì)于紅星商業(yè)未來“8年內(nèi)在60個(gè)城市建成100個(gè)購(gòu)物中心”的計(jì)劃，賴陽(yáng)表示，戰(zhàn)略與現(xiàn)實(shí)是不可對(duì)等的，“能完成三分之一就相當(dāng)不錯(cuò)了，我估計(jì)最后的完成目標(biāo)在一成左右”。

家居業(yè)務(wù)寒冬持續(xù) 關(guān)門閉店消息屢見不鮮

對(duì)于此次進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，雖然紅星美凱龍集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人一再向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)強(qiáng)調(diào)，這是集團(tuán)方面“開辟”新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的舉措，商業(yè)與家居是兩家完全獨(dú)立的公司，此次并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也不會(huì)有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃。

但是有資料顯示，中國(guó)的家居市場(chǎng)目前仍處在一場(chǎng)前所未有的“寒冬”中，而且目前還無法得知這場(chǎng)“寒冬”結(jié)束的時(shí)間。

就在去年，美國(guó)第二大零售商、建材巨頭家得寶關(guān)閉其在華所有門店，隨后國(guó)際裝飾建材零售集團(tuán)百安居又因拖欠供應(yīng)商貨款而被告上法庭。與此同時(shí)，本土家具建材賣場(chǎng)也面臨著發(fā)展困境，關(guān)門閉店的消息屢見不鮮。

以紅星美凱龍為例，部分門店由于生意不佳，租戶難以盈利，不得不關(guān)門歇業(yè)。去年8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè);8月底，南京奧體紅星店正式撤店;9月初，常熟紅星美凱龍商戶數(shù)量銳減。

居然之家集團(tuán)總裁汪林朋曾表示，“2012年是家具業(yè)最困難的一年”。然而進(jìn)入今年，家居企業(yè)所遭遇的“寒流”并沒有好轉(zhuǎn)，今年1-3月，全國(guó)規(guī)模以上建材家居賣場(chǎng)累計(jì)銷售額為2136億元，同比下降了2.43%。

對(duì)此，中國(guó)建材流通協(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)秦占學(xué)表示，建材家居賣場(chǎng)經(jīng)過十年的擴(kuò)張，已盡顯疲態(tài)，賣場(chǎng)過剩已成事實(shí)。

據(jù)秦占學(xué)介紹，由于前些年房地產(chǎn)持續(xù)升溫，從2010年起，不少知名的家居大賣場(chǎng)開始在全國(guó)各大中心城市展開“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，跑馬圈地成了家居大賣場(chǎng)最熱衷的游戲。繼后由于盲目擴(kuò)張和行業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，全國(guó)各大建材家居賣場(chǎng)已出現(xiàn)出租率下降、招商困難、管理人員頻繁變動(dòng)、租金難收等問題。

而據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)了解，其中尤以紅星美凱龍的擴(kuò)張最為迅猛，據(jù)統(tǒng)計(jì)，紅星美凱龍旗下的門店數(shù)量，以平均每年約10家的速度增長(zhǎng)，截止目前，紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)開設(shè)的家居店達(dá)到117家。

此外，網(wǎng)易財(cái)經(jīng)從紅星美凱龍家居方面獲悉的消息顯示，根據(jù)其最新規(guī)劃，到2020年紅星美凱龍家居在全國(guó)門店數(shù)量將增加至300家，該計(jì)劃超過此前紅星美凱龍方面公布的“2020年家居賣場(chǎng)將達(dá)到200家”的目標(biāo)。

增加的門店擴(kuò)張計(jì)劃似乎向外界昭示了紅星美凱龍方面并沒有放棄家居板塊的打算。但業(yè)內(nèi)人士指出，在家居產(chǎn)業(yè)沒有復(fù)蘇跡象的背景下，“不能將雞蛋放進(jìn)一個(gè)籃子里”或成為車建新這個(gè)紅星“掌舵人”加速進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的解釋。

住宅項(xiàng)目反哺商業(yè)地產(chǎn) 紅星集團(tuán)或?qū)⒚媾R資金壓力

 “預(yù)計(jì)到2020年將建成300家家居賣場(chǎng)和100家商業(yè)購(gòu)物中心”，這是紅星美凱龍集團(tuán)近8年的規(guī)劃。除此之外，紅星美凱龍集團(tuán)還計(jì)劃在未來3-5年內(nèi)就將城市綜合體項(xiàng)目的數(shù)量提升到50家。

數(shù)據(jù)顯示，截至目前，紅星美凱龍的家居賣場(chǎng)數(shù)量為117家，包含家居賣場(chǎng)和購(gòu)物中心的城市綜合體在建項(xiàng)目為27家。這意味著按照紅星美凱龍的計(jì)劃，未來8年時(shí)間內(nèi)還將新建超過150家家居賣場(chǎng)、70家購(gòu)物中心、20家城市綜合體配套項(xiàng)目。

而上述計(jì)劃的建設(shè)無一不需要龐大的資金支持，以購(gòu)物中心為例，按紅星地產(chǎn)總裁諶俊宇向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)的介紹，除開拿地的成本，紅星商業(yè)購(gòu)物中心建設(shè)成本在4000元/平米左右，按其主打購(gòu)物中心項(xiàng)目“愛琴?！?SPAN lang=EN-US>15萬平米的平均面積計(jì)算，紅星商業(yè)一家購(gòu)物中心的建筑成本在6-7億元左右。

巨額資金需求怎么解決?紅星美凱龍商業(yè)副董事長(zhǎng)張華容稱，紅星美凱龍商業(yè)地產(chǎn)在資金上“有足夠的準(zhǔn)備”，而商業(yè)地產(chǎn)未來的資金募集方式不排除票據(jù)等形式，“公司一半左右項(xiàng)目是與當(dāng)?shù)亻_發(fā)商合作，這從一定程度上控制了土地上的成本”。

而諶俊宇則向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，上述發(fā)展計(jì)劃是逐年推進(jìn)的?！拔磥砦覀兊馁Y金主要來源于三個(gè)方面，一個(gè)是城市綜合體項(xiàng)目配套的高檔住宅、商鋪的出售；一個(gè)是租金的收入；一個(gè)是建成的自持物業(yè)向銀行的抵押貸款”。

此外，諶俊宇還向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)透露，目前紅星的城市綜合體項(xiàng)目在許多一線城市和省會(huì)城市受到當(dāng)?shù)卣臍g迎，“在這些城市我們基本是零成本拿地，比如我們會(huì)以當(dāng)?shù)氐貎r(jià)五成左右的價(jià)格拿地，而配套的住宅、商鋪出售則會(huì)讓我們的資金迅速回籠”。

一位不愿具名的分析師向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，之所以城市綜合體項(xiàng)目受到地方政府歡迎，“起碼保證了項(xiàng)目在建設(shè)和開業(yè)初期可以為當(dāng)?shù)刎?cái)政提供稅收增長(zhǎng)，項(xiàng)目旗下的諸多業(yè)態(tài)還能促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲，最重要的一點(diǎn)是這種快速的建設(shè)模式符合了地方政府領(lǐng)導(dǎo)追求短期政績(jī)的需求”。

但即使在這種情況下，紅星美凱龍集團(tuán)也許仍面臨資金的壓力。數(shù)據(jù)顯示，去年9月，紅星美凱龍公布2012年度第二期中期票據(jù)募集說明書，擬發(fā)行金額為9億元，期限5年，發(fā)行時(shí)間為9月21日。而就在22天前，該公司剛剛發(fā)行了今年第一期中期票據(jù)，募資6億元，期限3年。

對(duì)于頻繁募資的原因，紅星美凱龍方面表示是用于補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金或歸還銀行貸款。但除此之外，募集說明書還顯示了紅星美凱龍家居板塊存在嚴(yán)重的資金鏈隱患。

數(shù)據(jù)顯示，截至去年3月底，公司包括短期借款、長(zhǎng)期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債等在內(nèi)的各項(xiàng)有息債務(wù)合計(jì)已達(dá)104.60億元，相當(dāng)于公司同期凈資產(chǎn)的164.15%。此外，截至2012年年末，資產(chǎn)負(fù)債率為71.50%。

而其2009、2010和2011年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為85.91%、75.54%和73.37%。分析師指出，紅星美凱龍的高資產(chǎn)負(fù)債率使得其可能面臨包括資金周轉(zhuǎn)困難、籌資能力不足、綜合償債能力下降等諸多風(fēng)險(xiǎn)。