調(diào)控壓力臨頭 “地王”如何解困

回望2009年至2010年末，在不到兩年時(shí)間，全國(guó)各地“地王”頻出，“單價(jià)地王”、“總價(jià)地王”輪番上演，各項(xiàng)記錄不斷被刷新。一線城市北京曾在2010年3月15日這一天之內(nèi)，誕生了三個(gè)“地王”，讓業(yè)內(nèi)一片嘩然。

　　當(dāng)樓市調(diào)控持續(xù)深入，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)明確來(lái)臨之時(shí)，此前兩年曾砸下重金讓業(yè)內(nèi)唏噓的“地王”們，現(xiàn)在不得不面臨進(jìn)退兩難的尷尬境地。昔日“地王”今安在？這既是對(duì)此前非理性舉動(dòng)的一種，也是審視當(dāng)前處于調(diào)控漩渦中的房地產(chǎn)商們生存狀態(tài)的一個(gè)視角。

　　有“壯士斷腕”者。一個(gè)月前，上海證大發(fā)出通告，宣布已與買方簽訂協(xié)議，將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價(jià)95.7億元出售。這意味著，證大持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。實(shí)際上，自2010年2月1日，上海證大以92.2億元人民幣拿下外灘8-1地塊后，外界質(zhì)疑聲音就從未斷過(guò)，證大的負(fù)債率也持續(xù)高企。最終選擇出售“地王”項(xiàng)目股權(quán)來(lái)償債并改善負(fù)債水平，不啻為明智之選。證大不是這個(gè)“冬天”唯一的斷腕者，在北京，兩家央企的一紙股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，讓貴為2010年北京單價(jià)“地王”的薊門橋地塊所有權(quán)易主，保利地產(chǎn)接手，出讓方為中國(guó)兵器集團(tuán)下屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。

　　有選擇降價(jià)銷售者。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，自2011年年初限購(gòu)政策出臺(tái)后開(kāi)盤(pán)的“地王”項(xiàng)目中，“遠(yuǎn)洋天著”、“潤(rùn)楓領(lǐng)尚”、“中海九號(hào)公館”等最新價(jià)較開(kāi)盤(pán)價(jià)均有所下降，其中“遠(yuǎn)洋天著”下降最為顯著，降幅為27%。

　　當(dāng)然，還有拖延時(shí)間的觀望者。與前兩者相比，更多的“地王”項(xiàng)目，還處于緩慢的開(kāi)發(fā)期中，甚至有的項(xiàng)目遲遲沒(méi)有開(kāi)工。此前有調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海2009年出讓的8幅最貴宅地中，除了新江灣C6地塊等三個(gè)項(xiàng)目已上市外，其他五個(gè)“地王”地塊均未上市銷售，截至11月初，曾轟動(dòng)上海的“迪斯尼地王”當(dāng)時(shí)甚至只蓋了兩層樓。而曾拍出當(dāng)時(shí)單價(jià)最高的朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施用地，項(xiàng)目已逾期一年仍未開(kāi)工。

　　曾經(jīng)風(fēng)光無(wú)限、頭頂光環(huán)的“地王”們，上述選擇也許是迫于無(wú)奈。原本被給予厚望的項(xiàng)目，現(xiàn)在卻成了“燙手的山芋”。

　　“燙手”的原因，首先在于相關(guān)土地政策。據(jù)國(guó)土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定：在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的閑置土地，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。時(shí)間過(guò)得很快，面對(duì)“政策之劍”，開(kāi)發(fā)商們不得不迅速作出抉擇。

　　資金壓力是“地王”們不得不面臨的又一道門檻。有人說(shuō)，房地產(chǎn)商們玩得就是“土地+資金”的游戲，一擲千金拿下“地王”項(xiàng)目，卻正好趕上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，限購(gòu)、限貸等措施，在精準(zhǔn)打到樓市投機(jī)者的“七寸”同時(shí)，也讓樓市銷售陷入低迷，房地產(chǎn)商們的資金壓力凸顯出來(lái)。此前北京中原的一份統(tǒng)計(jì)顯示，從2009年至今，北京出讓的包含住宅類地塊中溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊合計(jì)有33塊，其中已經(jīng)進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的合計(jì)有18個(gè)項(xiàng)目，這18個(gè)項(xiàng)目合計(jì)銷售額還不足土地出讓金的八成，其中有8個(gè)項(xiàng)目的銷售額還不足土地出讓金的一半。有專家表示，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的現(xiàn)金，一些高價(jià)“地王”也有可能被開(kāi)發(fā)商“割肉”虧損轉(zhuǎn)讓。

　　房?jī)r(jià)的持續(xù)下降，讓“地王”項(xiàng)目面臨定價(jià)難。為應(yīng)對(duì)調(diào)控，順應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)開(kāi)盤(pán)、快速銷售的策略，這給土地成本很高的“地王”項(xiàng)目很大壓力。如杭州寶龍地產(chǎn)曾以總價(jià)22億元攬得下沙高教園區(qū)三宗土地，有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該項(xiàng)目的最終成本價(jià)將在每平方米14000元～15000元左右，但目前該項(xiàng)目周邊的公寓開(kāi)盤(pán)價(jià)僅有每平方米12000多元，周邊不少樓盤(pán)價(jià)格跌至萬(wàn)元左右。當(dāng)“面包”價(jià)格低于“面粉”價(jià)格時(shí)，開(kāi)發(fā)商們手中的“地王”項(xiàng)目就成了“雞肋”，對(duì)于資金實(shí)力差的中小開(kāi)發(fā)商，甚至有可能成為壓垮的“最后一根稻草”。

　　“播下的是龍種，收獲的卻是跳蚤”。面對(duì)今時(shí)之窘境，“地王”們首先該好好反思，當(dāng)初頭腦發(fā)熱的舉動(dòng)，現(xiàn)在要付出沉重的代價(jià)，這一教訓(xùn)不可謂不深刻。從當(dāng)前發(fā)展看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“冬天”已經(jīng)來(lái)了，樓市調(diào)控不會(huì)松動(dòng)，限購(gòu)政策仍將延續(xù)，此時(shí)寄希望于春天，可能為時(shí)尚早，考慮如何“過(guò)冬”，才是“地王”們的當(dāng)務(wù)之急。